Мазмұны
Экономикадағы жағдайға байланысты банктер несие саясатын жұмсартады немесе қатайтады. 20 жыл бұрын несиелер мұқият берілді: кепілдікпен немесе кепілдікпен. Уақыт өте келе микроқаржы ұйымдары көптеп пайда болды, берілген несиелер мен несие карталарының саны да өсті. Қарыз алушыларға қойылатын талаптар деңгейі төмендеді.
Бірақ соңғы жылдардағы экономикалық күйзеліс банктер мен басқа несие берушілерді қайтадан таңдаулы болуға мәжбүрлеуде. 2022 жылы несие алудың бірден-бір сенімді жолы - пәтерді кепілге қойып, ақшаны тез алу.
Біз қадамдық нұсқауларды дайындадық және бәрін қалай дұрыс жасау керектігі туралы сарапшымен сөйлестік.
Пәтер кепілі туралы ең бастысы
| Несие мерзімі | 10-20 жыл |
| Ең төменгі несие сомасы | 100 000 руб. |
| Несиенің максималды сомасы | 30 000 000 руб. |
| Ақшаны не нәрсеге жұмсауға болады | Мақсатты емес несие, яғни қарыз алушы алған сомаға қалай билік ету керектігін өзі шешеді |
| Bet | Банктерде Орталық банктің негізгі мөлшерлемесіне шамамен + 1-4%1, басқа кредиторлар – жоғары |
| Тіркеу шарттары | Орташа алғанда, бүкіл процедура 14 күнге созылады. |
| Қандай пәтер кепілге дәл сәйкес келеді | Апаттық емес үйде; бұзылмаған; ауыртпалықта емес (сот); заңсыз қайта құрусыз; жалдау шарты бойынша жалға алынбаған; сіз сатып алған және кемінде үш жыл бойы иелік еткен. Үй көп пәтерлі; бетон, темірбетон немесе аралас едендермен; барлық коммуникациялар бар (су, жарық, жылу) |
| Қандай пәтерді ипотекаға қою қиынырақ | Тіркелген кәмелетке толмағандармен және егер олар үлестің иелері болса; меншік иелерінің арасында әскерге шақырылғандар немесе жазасын өтеп жатқандар бар; қазірдің өзінде кепілге қойылған; пәтерлер; пәтер сыйға тарту шарты бойынша алынған; 1950 жылға дейін салынған үйлерде; ZATO-да орналасқан (жол жүру билетімен кіруге болатын жабық қалалар) |
| Сізге мүлікті сақтандыру керек пе? | Иә, бұл міндетті |
| Қарыз алушыға қойылатын талаптар | Басқа несиелермен салыстырғанда ең аз, дегенмен жақсы несие тарихы және тұрақты жұмыс плюс болады. Жасы (әдетте 21-75 жас) және Федерация азаматтығына қойылатын талаптар болуы мүмкін |
| Мерзімінен бұрын өтеу | Назар! |
Пәтер ипотекасына қойылатын талаптар
Біздің елде пәтерді ипотекаға беруде – мүліктің өзіне де, ақша алғысы келетін адамға да бірыңғай талаптар жоқ. Несие берушілер тек қаржылық мүдделері мен тәуекелдерін бағалауды басшылыққа алады.
Мысалы, бір банк ешқашан ZATO-дағы пәтерді кепілдікке алмайды, өйткені бұлар жабық қалалар. Қарыз алушы ақшаны қайтара алмаса, пәтерді сатуға тура келеді және оны жасау қиынға соғады. Ал несие берушінің ақшасын тезірек қайтарып алуы маңызды. Басқа банк мұндай пәтерді қабылдауы мүмкін, бірақ сәл жоғары мөлшерлеме ұсынады және тұрғын үй құнынан аз ақша береді.
Қарыз алушының рұқсат етілген портреті де әр несие беруші үшін әртүрлі. Егер адамның тұрақты жұмысы және табысы болмаса, ірі банктер бас тартуы мүмкін. Немесе азырақ қолайлы шарттарды ұсыныңыз. Несие және тұтыну кооперативтері мен жеке инвесторлар, керісінше, ақшаға өтініш берушіні бағалауда онша сын көтермейді.
Біз кредиторлардың 2022 жылғы ұсыныстарын талдап, еліміздегі пәтерді кепілге қоюдың «орташа арифметикалық» талаптарын шығардық.
Пәтер несие берушінің өкілдігі бар қалада орналасқан. Егер банктің (тек ол тұрғын үйді кепілге ала алмайды) сіздің тұратын жеріңізде филиалдары мен бөлімшелері болмаса, мұндай пәтерді қарастыру екіталай. Себебі қарапайым: егер қарыз алушы қарызын өтей алмаса, оны үйден шығаруға, сотқа беруге және сатуға тура келеді. Бұл несие беруші үшін шығындар, әсіресе ол басқа қалада болса.
Пәтердің жағдайы. Несие беруші жаңа тұсқағаздар мен екі қабатты терезелерге қарамайды. Әрине, егер пәтер өрттен кейін болса, онда ол өтімді емес. Бірақ тұтастай алғанда, әдемі жиһаз және жаңа ас үй жиынтығы құнына әсер етпейді. Өйткені, бұл ипотекаға берілетін, тез сатылуы мүмкін пәтер.
Кредиторлар үшін үйдің апатты емес, тозығы жеткені маңызды. Қабат саны мен пәтер санына қойылатын талаптар бар. Мысалы, алты пәтерлі екі қабатты үйлер – кеңестік кезеңнің басында салынған – кредиторлардың көпшілігінің критерийлеріне жатпайды. Егер үйде ағаш едендер болса - сонымен қатар, кепілге алу опция емес.
Барлық коммуникациялар жұмыс істеуі керек: газ, электр, жылу және сумен жабдықтау. Көбінесе заңсыз қайта құруға жол берілмейді. Мысалы, ас үй мен бөлме арасындағы қабырға газ плитасы бар пәтерде бұзылған болса, бұл өте маңызды. Бірақ егер тек қойма қайта жасалса, бұл банктің қалауы бойынша. BTI-да заңдастырылған қайта құрулар қолайлы.
Несие беруші пәтердің өтімді екенін қайдан біледі? Бұл қарапайым: сізге бағалауға тапсырыс беру керек. Бұл ақылы қызмет. Біздің елде орташа құны 5-15 мың рубльді құрайды. Маман келеді, суретке түседі, қорытынды жасайды – бағалау альбомы. Инспектор пәтерді сатудың орташа құнын көрсетеді, соның негізінде банк несиенің көлемі туралы қорытынды жасайды.
Меншік негізі. Қарапайым тілмен айтқанда, сіз бұл пәтерді қалай алдыңыз? Несие беруші үшін тамаша негіз – сатып алу-сату шарты. Яғни, бір кездері үйді өзіңіз сатып алдыңыз, енді оны ипотекаға алғыңыз келеді. Немесе пәтерді жекешелендіріп алдыңыз. Еске салайық, жекешелендіру 1991 жылы басталған.
Олар сыйға тарту шарты бойынша және мұра ретінде алынған пәтерлерге сақтықпен қарайды. Әсіресе, егер пәтер сізге жақында көшіп келсе. Кенет бір-екі айдан кейін қылмыстық немесе соттық фон ашылады ма? Мысалы, мүлікті бөлу кезінде мүдделері ескерілмеген мұрагерлер болады.
Сонымен қатар, мұндай пәтерлер әлі де қабылданады, бірақ олардан құқықты сақтандыруды сұрайды. Мұндай полиске сәйкес сақтандыру компаниясы кенеттен сыйға тарту туралы келісімге немесе мұраға сотқа шағым жасалса, пәтер үшін ақша төлеуге міндеттенеді.
Қамауға алынған және сыйға тарту шарты жасалған пәтерлер жарамсыз. Сот пәтерге тыйым салуы мүмкін. Бұл оның иесі, мысалы, қылмыстық іске тартылған кезде болады. Немесе олар одан қарызды өндіреді. Несие беруші сыйға тарту шарты жасалған пәтерді алмайды.
Көбінесе олар жалға берілетін пәтерлерді қабылдамайды. Бірақ несие беруші бұл туралы біле алмайды - бұл үшін сөзіңізді алыңыз. Тағы бір нәрсе, төтенше жағдайда бұл сіздің пайдаңызға ойнамауы мүмкін. Елестетіп көріңізші, сіз пәтерді кепілге қойып, оны сақтандырдыңыз, бірақ сонымен бірге оны жалға алушыларға жалға беріп жатырсыз. Оларда газ шығып, тұрғын үй зақымданған. Пәтерді басқа адамдар пайдаланған және сақтандыру компаниясы өтемақы төлеуден бас тартады.
Қарыз алушыларға қойылатын талаптар
Пәтер кепілдігіне ақша алғыңыз келсе, несие беруші де сізді қарыз алушы ретінде бағалайды. Банктерде ең қатаң критерийлер бар.
Жасы. Көп жағдайда азамат 18 жастан бастап өз мүлкіне билік ете алады. 16 жастан асқан адамдар үшін ерекшеліктер бар, егер эмансипация сот арқылы танылса, яғни адам әрекетке қабілетті деп танылады, бұл оның кепілге қоюды қоса алғанда, мүлікке билік ете алады.
Дегенмен, несие беру кезінде банктер қарыз алушының ең төменгі жасын ұлғайтады. Төменгі жолақ көбінесе 20-21 жаста. Жоғарғы жолақ өте кең - 65 жастан 85 жасқа дейін. Осы жаста несие толығымен жабылуы керек.
Мысал. 50 жастағы қала тұрғыны пәтерін кепілге қойып, ақшасын 20 жылға банкке қайтарғысы келеді. Алайда банк 65 жасқа толмаған қарыз алушыларға ғана несие береді. Яғни, 15 жылға ғана несие алуға немесе басқа банк іздеуге тура келеді.
Жұмыс тәжірибесі және табысы. Несиелік тұтыну кооперативтері (КСК) мен жеке инвесторлар пәтерді кепілге қойып, ақша алғысы келетіндерге барынша адал. Банктер бұл аспект үшін тағы да ең маңызды болып табылады. 2-NDFL сертификатын дайындаңыз (табыс бойынша), сіз соңғы орында кемінде 3-6 ай жұмыс істеуіңіз керек. Бұл ретте банктер барлығы ресми түрде жұмыс істемейтінін түсінеді. Сондықтан олар сіздің банк үзіндісін балама ретінде қабылдауға келісе алады. Өтініште қарыз алушының ақшаны белгілі бір жүйелілікпен алатыны және оның шоттарында қаражат бар екендігі көрсетілуі керек.
Несие тарихы. Біріншіден, банктер бұған назар аударады – КҚК де қарайды. Несие тарихы арнайы бюроларда сақталады. Олар бұл адамға қандай несиелер тіркелгені, төлемдер уақытында төленгені туралы ақпаратты жібереді.
Пәтерді ипотекаға беру бойынша қадамдық нұсқаулар
1. Несие берушіні таңдаңыз
Таңдау банктер, несие тұтыну кооперативі (CPC) немесе жеке инвестор арасында болады. Әрқайсысының өз артықшылықтары мен кемшіліктері бар, біз оларды төменде талқылаймыз.
2. Құжаттарды дайындаңыз
Пәтерді ипотекаға алу үшін сізге қажет:
- өтініш формасын толтыру (әр несие берушінің өз нысаны бар);
- тіркеуі бар төлқұжаттың түпнұсқасы;
- екінші құжат (SNILS, жүргізуші куәлігі, СТН, әскери билет, төлқұжат, кейде барлығы бірден – әрбір кредитордың өз талаптары бар);
- 2-NDFL табысы туралы анықтама (сіз оны бухгалтериядан сұрай аласыз немесе салық қызметінің веб-сайтындағы жеке кабинетіңізге жүктей аласыз – бірінші кезекте оны банктер сұрайды);
- еңбек кітапшасының көшірмесі немесе одан үзінді (банктер де сұрайды);
- егер сіз некеде тұрсаңыз және неке шартын жасамаған болсаңыз, оған сәйкес жұбайыңыз (а) меншігінде пәтер болмаса және қарыздар бойынша ортақ қарыз алушы ретінде әрекет етпесе, онда сізге АХАЖ органынан анықтама қажет;
- пәтерге меншік құқығын растау: сатып алу-сату шарты, USRN үзіндісі, мұрагерлік туралы куәлік, сыйға тарту шарты немесе сот шешімі.
3. Сақтандыру және бағалауды түсіну
Ең алдымен несие беруші пәтерді бағалауды сұрайды. Заң мұны міндеттемейді, бірақ іс жүзінде бұл процедура әрдайым дерлік жүзеге асырылады. Қарыз алушының пәтері белгілі бір сомаға тұрады деген сөзіне сену мүмкін емес. Бағалаушы компаниялар жылдам жұмыс істейді. Бұған дейін кез келген бағалаушы компанияның жарамдылығын немесе тек банк немесе КҚК аккредиттелгендердің арасынан екенін тексеріңіз. Маман келіп, бағалау альбомын жасайды (орта есеппен 1-3 күнде) және тұрғын үйдің құны туралы қорытынды жазады.
Осыдан кейін несие беруші кепілге беруге дайын соманы жариялай алады. Назар аударыңыз, ешкім пәтер бағасының 100 пайызын несиеге бермейді. Жарайды, нарық құнының 80-90 пайызын берсе. Мысалы, бағалаушы бұл мүліктің құны 10 миллион рубль деп жазды. Несие беруші осы соманың 75%, яғни 7,5 миллион рубль беруге келіседі. Несие беруші пәтерді сатып алушы емес екенін есте сақтаңыз. Оның міндеті басқа: ақша беру, ақша табу, егер бірдеңе дұрыс болмаса, кепілді тез сатып, өзінікін қайтарады.
Мәміле жасамас бұрын пәтерді сақтандыру туралы келісімге келу керек. Сақтандыру компаниясы объектіні және қарыз алушының өмірін сақтандыруға дайын екенін растауы керек. Ресми түрде кез келген компания қолайлы. Дегенмен, несие берушілер жиі жұмыс істейтін сақтандырушылар пулын көрсетеді. Егер сіз басқа компанияны таңдасаңыз, онда өтініш ұзағырақ қаралуы мүмкін немесе тіпті түсініктемесіз бас тартылуы мүмкін.
Қарыз алушыдан титулды сақтандыру талап етілмейді (бұл қызмет туралы жоғарыда айтқанбыз). Бірақ несие беруші бұл жағдайда тағы да бас тартуы немесе мөлшерлемені көтеруі мүмкін.
4. Кепілдемені тіркеңіз
Бұл кезеңде іске Росреестр ұсынған мемлекет қатысады. Бұл бөлім елдегі жер және жылжымайтын мүлікті есепке алумен айналысады. Ол үшін несиені не үшін және қандай шарттармен алғаныңыз маңызды емес. Ол мәміленің тазалығының өзіндік кепілі ретінде әрекет етеді. Оның сол бөлігінде бұдан былай сіздің пәтеріңіздің жанындағы USRN-де ауыртпалық болады. Өтініште пәтердің кепілге қойылғаны көрсетіледі. Бұл болашақта дауларды болдырмау үшін қажет.
5. Несиені бекіту және ақшаны алу шарттары
Орташа алғанда, бүкіл процесс 14 күнге созылады. Бұл ешқайда асықпасаңыз, бірақ құжаттарды жинауды кешіктірмесеңіз. Бұл уақыт кезеңі неден тұратынын қарастырайық:
- несие берушінің өтінішті алдын ала мақұлдауы – 2022 жылы бұл бірнеше сағатты, тіпті минутты алады;
- өтінішті мақұлдау – бес күнге дейін, ең ұзақ процедура банктерде, осы кезеңде барлық құжаттарды ұсыну қажет;
- сақтандыру және бағалау — компаниялар тез жұмыс істейді, бірақ бірден емес, бұл процедураларға бес күнге дейін уақыт кетеді;
- Росреестрде кепілді тіркеу – өтініш пен оған қоса берілген құжаттарды алған күннен бастап бес жұмыс күні, MFC арқылы тіркеу кезінде – жеті жұмыс күні, дегенмен әркім оны тезірек жұмсай алады;
- ақшаны алу – кепілді тіркегеннен кейін дереу.
Пәтерді жалға алудың ең жақсы жері қай жерде?
1. Банктер
Тарифтер бойынша ең тиімді нұсқа. Бұл КҚК мен инвесторларға қарағанда аз болады. Бірақ пәтерді кепілге қойып, ақша алу – ең қиыны. Өйткені олар қарыз алушыны мұқият қарайды: кіріс туралы есеп, еңбек кітапшасы, несие тарихы. Сіз онсыз жасай аласыз, бірақ содан кейін мөлшерлеме жоғары болады. Сонымен қатар, банктердің мақұлдау жылдамдығы ең төмен. Сіз ақшаны тез ала алмайсыз.
2. Жеке инвесторлар
2022 жылы инвесторлар бизнесті дамыту үшін тек жеке кәсіпкерлер мен заңды тұлғаларға кепілге ақша бере алады. Оларға қарапайым азаматтарға несие беруге тыйым салынған.
Егер сізде жеке кәсіпкер немесе ЖШҚ болса және кепілге жарамды пәтер болса, онда сіз инвестордан несие ала аласыз. Бұл табыс табуға мүдделі қарапайым адам. Бұл ретте ол мәміленің заңды жағын сүйемелдейтін брокер, басқарушы компания арқылы әрекет ете алады.
Инвесторлардың несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемесі банктер мен КҚК-ге қарағанда жоғары. Бірақ ақшаны мүмкіндігінше тез алуға болады.
3. Басқа опциялар
Микроқаржы ұйымдары, олар да МҚҰ немесе «жылдам ақша» пәтерлерді кепіл ретінде қабылдай алмайды. Заң тыйым салады. Ломбардтар да баспана алмайды. Тек КҚК қалды – несиелік тұтыну кооперативтері. Олардың тізілімі Орталық банктің сайтында орналасқан1. Егер компания тізімде болмаса, онымен жұмыс жасамаңыз.
КҚК өз акционерлеріне ғана несие береді. Қазіргі стандарттар бойынша формат архаикалық болып көрінеді. Өйткені, бастапқыда кооперативтер «өзара көмек қорлары» ретінде ойлап табылған. Яғни, бір топ адамдар бірігіп, шешім қабылдайды: ортақ қорға ақша қосайық, егер үлескерлердің біріне қаражат керек болса, біз оған несие береміз. Ал біз адамға көмектесеміз, өзіміз ақша табамыз.
Қазіргі заманғы PDA бірдей жұмыс істейді, тек олар барлығын дерлік акционер ретінде қабылдайды және қосылу үшін ақша төлеудің қажеті жоқ. Яғни, қарыз алушы кооперативке қабылданады, олар кепілмен несие береді, ал ол ақшаны ҚІЖК-ге төлейді. Қарызын өтей салысымен кете алады.
Кооперативтер қарыз алушының портретіне барынша адал және банктерге қарағанда тезірек мақұлдайды. Бірақ олардың пайызы жоғары.
Пәтер ипотекасын өтеу шарттары
Барлық шарттар несиелік келісімде көрсетілген. Олардың кәдімгі несиелерден айтарлықтай айырмашылығы жоқ. Төлемдер ай сайын белгілі бір күндерде жасалуы керек. Сіз несиені айыппұлсыз мерзімінен бұрын өтей аласыз. Қарыз төленген кезде кепілдік жарна пәтерден алынады.
Қарыз алушы төлемдерді жылына кемінде үш рет кешіктірсе, банк мүлікті алуға құқылы. Отбасының барлық мүшелері, соның ішінде 18 жасқа толмаған бала үшін баспанасыз қалудың нақты қаупі.
Сіз қарызды өтеп жатқанда, несие берушінің келісімінсіз пәтермен ештеңе істей алмайсыз. Сіз өмір сүре аласыз, косметикалық жөндеу де жасай аласыз. Бірақ қайта құру, сату және жалға беру – тек кепіл иесінің рұқсатымен.
Танымал сұрақтар мен жауаптар
Сұрақтарға жауап береді GLS Invest Management Company (GLS INVEST) заңгері Александр Морев.
Ипотекадағы пәтерді ипотекаға бере аламын ба?
Егер пәтерде балалар тұрса, оны ипотекаға беруге болады ма?
Салынып жатқан үйдегі пәтерді кепілге қоюға бола ма?
Пәтерді ипотекаға беруге болады ма?
Неліктен депозитке пәтер қалдыра алмайсыз?
Қайнар көздері:
- Орталық банк сайты. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
- 16.07.1998 жылғы 102 шілдедегі № 26.03.2022-ФЗ Федералдық заңы (01.05.2022 ж., 19396 жылғы өзгертулермен) «Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» (өзгертулер мен толықтырулармен, 8 мамырдан бастап қолданысқа енгізіледі) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3/b17125eebfdbd9ea17ea0b7dc0420c375d19fXNUMXfXNUMX/.